Reparos ou reformas no imóvel alugado? De quem é a obrigação de pagamento? Locador ou Locatário?

Imagine o cenário: você consegue alugar um ótimo imóvel! Do jeito que sempre sonhou. E, para completar, o aluguel cabe no bolso, é perto do trabalho e da escola das crianças. Você se muda, e, de repente ocorre um problema e surge a necessidade de uma reforma! Pronto! E agora? Quem vai ter que pagar? Locador ou locatário?

Um dos principais fatores de discórdia entre as partes no contrato de locação é quanto às reformas ou melhorias efetuadas durante o período que o imóvel está alugado.

Inicialmente, vale dizer que, no direito, essas obras, reformas ou despesas desta natureza, são chamadas de benfeitorias, e, como expresso no artigo 96 do Código Civil, estão divididas em três categorias, por assim dizer: Benfeitorias necessárias, benfeitorias úteis e benfeitorias voluptuárias. Mas o que são cada uma delas? Calma! Explicaremos cada uma a seguir:

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1) Benfeitorias necessárias

São as que tem por objetivo conservar o bem ou evitar que ele se deteriore, ou seja, são essenciais à manutenção da coisa alugada. Temos como exemplo a troca de uma fiação elétrica, de um encanamento ou até mesmo reparo no telhado. Essa seria aquela que, não sendo realizada, pode, inclusive, impedir que os moradores permaneçam residindo no imóvel.

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2) Benfeitorias úteis

Essas benfeitorias, estão relacionadas aquelas reformas ou obras que “aumentam ou facilitam o uso do bem”, portanto, mesmo sem essa benfeitoria, o imóvel permanece servindo para o fim que se destina. Podemos mencionar como exemplo de tais benfeitorias: grades em janelas, construção de um novo banheiro, alteração da qualidade do piso, etc. Ao contrário da benfeitoria necessária, este tipo de benfeitoria não pode ser considerara essencial ou emergencial a ponto de impedir que moradores permaneçam na residência.

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3) Benfeitorias Voluptuárias

Nesta categoria, a benfeitoria tem tão somente como benefício o embelezamento do imóvel ou lazer dos inquilinos, não aumentando o uso habitual do bem, mesmo que eleve seu valor ou deixe mais agradável. A exemplo deste tipo de reforma, temos a instalação de um chafariz, de uma piscina, quadra de esportes, jardins, etc.

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Bom, agora que esclarecemos as diferenças entre os tipos de benfeitorias, podemos elucidar de maneira mais clara quem deve pagar o que.

Via de regra, as benfeitorias necessárias realizadas pelo inquilino – aquela que não pode esperar, e que, geralmente possui caráter de urgência – mesmo que não autorizadas pelo Locador, devem ser indenizadas e dão direito ao Locatário de reter o imóvel até o recebimento dos gastos comprovados, ainda que houver pedido de retomada pelo Locador. Ou seja, neste caso, o dever de pagar pelas benfeitorias será do Locador, mesmo que sem sua prévia autorização, bastando tão somente que o Locatário comprove os gastos.

Quando se tratar de benfeitorias úteis, estas só darão ao inquilino o direito de restituição se houver prévia autorização do Locador para que o Locatário possa executá-la.

Neste tipo de benfeitoria surgem duas hipóteses: Caso haja a prévia autorização do locador, terá o Locatário o direito de reter o imóvel até o recebimento dos valores comprovadamente gastos.

Caso não haja prévia aprovação, não terá o Locatário direito de cobrar pela restituição, passando a ser de sua responsabilidade qualquer valor pago. Por isso é muito importante que, nos casos que envolvam benfeitorias úteis, o Locatário tenha por escrito a aprovação do Locador para execução do obra, pois assim poderá demonstrar facilmente a autorização e, portanto, a responsabilidade pela restituição dos valores pagos na obra.

Já as benfeitorias voluptuárias, você já deve imaginar né?! Como são apenas para o embelezamento ou lazer do inquilino, não são indenizáveis, e, ainda, somente poderão ser levadas pelo locatário se não forem afetar a estrutura do imóvel ou sua substância, conforme expresso no artigo 36 da lei 8245/91.

Agora que vocês já sabem quem deve pagar pelas reformas, VAI UM ALERTA MUITO IMPORTANTE. Fique sempre atento nas cláusulas contidas nos contratos, pois caso tenha uma cláusula de renúncia ao seu direito de indenização ou de retenção, esta será válida, impedindo assim que você receba qualquer indenização pelas benfeitorias realizadas, sendo tal situação prevista no artigo 35 da lei 8245/91.

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. (grifo nosso)

Este também é o entendimento do nosso Superior Tribunal de Justiça através da súmula 335:

“Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”

Portanto, é sempre válido uma boa conversa entre as partes envolvidas no contrato, para que assim futuros conflitos sejam evitados. E, em caso de dúvidas, não hesite em procurar ajuda de um advogado para auxiliá-lo, pois, conforme demonstramos no artigo de Advocacia Preventiva, procurar um advogado para analisar um contrato pode evitar grandes dores de cabeça no futuro, permitindo assim que você viva o sonho que escolheu viver com mais tranquilidade.

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